W skrócie

Deweloper zyskuje najwięcej, przygotowując budynek pod ładowanie na etapie projektu: rezerwa mocy, trasy kablowe i architektura rozdzielni kosztują ułamek tego, co późniejsza modernizacja po odbiorach.

Przejdź do treści
Bezpłatna konsultacja
Bezpłatna konsultacja

Nieruchomości

Ładowarki EV dla deweloperów

Dla deweloperów
Jeśli projektujesz budynek „EV-ready”, nie zaczynasz od liczby ładowarek. Zaczynasz od infrastruktury kanałowej i rezerw w rozdzielniach, zasad skalowania mocy (smart charging), oraz modelu rozliczeń i utrzymania. Prawo w Polsce już dziś wymaga kanałów/ładowarek dla budynków z parkingami (art. 12a), a EPBD (art. 14) obniża progi i podkręca wymagania w całej UE – z terminem transpozycji do 29 maja 2026 r.

Zamów audyt zgodności projektuPoproś o kartę wymagań przetargowych
Nowa inwestycja mieszkaniowa przygotowana pod ładowanie pojazdów elektrycznych
Rozliczenia lokatorskieKoszt u użytkownika
Kontrola obciążeniaBezpieczna moc budynku
Standard dokumentacjiProcedura art. 12b–12c
Gotowość na wzrostRozbudowa bez przebudowy
Ustawa o elektromobilności, art. 12a

Obowiązki dewelopera z art. 12a: progi, kanały kablowe i punkty ładowania

Zanim policzysz ładowarki, sprawdź, co ustawa nakazuje przygotować. Cztery sytuacje poniżej rozstrzygają, czy inwestycja musi mieć działający punkt ładowania, czy wystarczy infrastruktura kanałowa pod przyszłą rozbudowę.

Kolumna ładowania OVERCOME na parkingu osiedla w budowie, w wykopie obok ułożone zielone rury osłonowe pod trasy kablowe, w tle rusztowania i dźwig
Kiedy obowiązek powstaje
  1. > 10miejscBudynki niemieszkalneBudynki niemieszkalne (parking > 10 miejsc): musisz zaprojektować i zbudować obiekt tak, aby było co najmniej 1 działający punkt ładowania oraz kanały na przewody i kable umożliwiające instalację min. 1 punktu ładowania na każde 5 miejsc postojowych (gdy miejsca są w budynku lub do niego przylegają).
  2. > 10miejscBudynki mieszkalneBudynki mieszkalne (parking > 10 miejsc): musisz zapewnić kanały na przewody i kable na wszystkich stanowiskach, tak aby dało się docelowo zainstalować punkt ładowania na każdym miejscu (przy miejscach w budynku lub przylegających). W praktyce oznacza to zaprojektowanie tras i szachtów pod pełne obłożenie garażu, nawet jeśli na starcie uruchamiasz kilka punktów.
  3. 25 / 7%Duży remontDuży remont lub przebudowa: te wymagania mogą wejść również przy modernizacjach – gdy koszt prac przy przegrodach zewnętrznych lub systemach technicznych przekracza 25% wartości budynku (bez gruntu) oraz gdy koszty instalacji punktów i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu remontu.
  4. MŚPWyłączenieWyjątek: w zakresie budynków niemieszkalnych przepisy nie stosują się do budynków będących własnością małych i średnich przedsiębiorców (MŚP) w rozumieniu Prawa przedsiębiorców. Wyłączenie nie obejmuje jednak budynków mieszkalnych ani inwestycji, które po oddaniu trafią do wspólnoty lub najemcy instytucjonalnego – tam obowiązek zostaje.
Biała stacja szybkiego ładowania DC OVERCOME z dwoma przewodami na parkingu nowego osiedla, w tle budynek w realizacji i dźwig

OVERCOME dla dewelopera: robimy audyt zgodności projektu (parking, kanały, rozdzielnie, trasy) i zamieniamy art. 12a na jednoznaczne wytyczne wykonawcze do projektu i przetargu.

EPBD (art. 14): jak zmieniają się progi dla nowych inwestycji

W praktyce EPBD wzmacnia podejście „najpierw infrastruktura, potem ładowarki”, obniża progi parkingowe i dopisuje elementy smart-ładowania oraz gotowości na przyszłe standardy. Komisja Europejska wskazuje między innymi na trzy kierunki zmiany:

OVERCOME dla dewelopera: jeśli projektujesz inwestycję, która będzie sprzedawana i oddawana w kolejnych latach, opłaca się zaprojektować standard „EPBD-ready” już dziś. To najtańszy moment na kanały, rezerwy w rozdzielniach i logikę sterowania mocą – każdy kolejny etap podnosi koszt tej samej decyzji.

  1. Nowe i gruntownie remontowane budynki niemieszkalne> 10miejsc> 5miejscCo najmniej jeden działający punkt ładowania oraz przygotowanie instalacyjne: kanały, trasy kablowe i wstępne okablowanie, żeby dało się dołożyć kolejne ładowarki bez remontu garażu i bez rozkuwania ścian.
  2. Nowe i gruntownie remontowane budynki mieszkalne> 10miejsc> 3miejscDo obniżonego progu dochodzi wymóg co najmniej jednego punktu ładowania wraz z przygotowaniem instalacyjnym na pozostałych stanowiskach — czyli standard zbliżony do tego, który dziś obowiązuje budynki niemieszkalne.
  3. Istniejące biurowce – obowiązki od 1 stycznia 2027 r.—> 20miejscObowiązek obejmie budynki już użytkowane, więc dotyczy także inwestycji oddanych wcześniej. To argument za tym, żeby projekt przygotować pod próg docelowy już na etapie budowy, zamiast wracać do garażu po odbiorach.
Progi parkingowe spadają, a wymagania rosną

Obowiązek przygotowania miejsc postojowych pod ładowanie powstanie przy mniejszej liczbie stanowisk niż dziś, a do samego progu dojdą wymagania dotyczące inteligentnego ładowania. Dla dewelopera oznacza to jedno: budynek projektowany w 2026 r. będzie oddawany już w nowym reżimie, więc kanały, trasy kablowe i rezerwa w rozdzielni powinny odpowiadać progowi docelowemu, a nie obecnemu.

Gotowe osiedle mieszkaniowe o zmierzchu: biały samochód elektryczny podłączony do kolumny ładowania OVERCOME przy parkingu, w tle podświetlone wejście do budynku
29 maja 2026Termin transpozycji dyrektywy

Do tego dnia państwa członkowskie mają przenieść EPBD do prawa krajowego. Projekt, który powstaje dziś, oddawany będzie już w tej rzeczywistości.

Projektowanie EV-ready bez przepalania CAPEX: trasy kablowe, moc i odbiory

Różnica między dobrą inwestycją a kosztowną poprawką nie leży w liczbie urządzeń, tylko w tym, co zostało przygotowane, zanim wjechał pierwszy samochód.

  1. Garaż podziemny w stanie surowym z ułożonymi zielonymi rurami osłonowymi i kolumną ładowania OVERCOME na słupie, w tle ekipa wykonawcza przy pracyTrasy kablowe
    Zasada 1

    EV-ready to szkielet instalacji, a nie komplet aktywnych ładowarek

    Najtańsze do zrobienia na etapie budowy są: kanały i trasy kablowe wraz z szachtami pionowymi, rezerwa mocy i miejsce w rozdzielniach, przygotowanie pod pomiary i komunikację oraz logiczny podział parkingu na strefy.

    Najdroższe do dorabiania po oddaniu są: przebicia, trasy w garażu, rozbudowa rozdzielni i konflikty o rozliczenia. Każda z tych pozycji wymaga zgody wspólnoty, która wtedy już istnieje – a to zmienia decyzję inżynierską w negocjację.

  2. Pomieszczenie techniczne z rzędem rozdzielnic i czarną jednostką zarządzania mocą OVERCOME, za otwartymi drzwiami widoczne stanowiska ładowaniaRozdzielnia i moc
    Zasada 2

    Standard mocy: zarządzanie obciążeniem zamiast rozbudowy przyłącza

    W osiedlach wygrywa ładowanie AC, bo postoje są nocne i długie. Kluczowe jest jednak to, by budynek miał mechanizm zarządzania obciążeniem – wtedy możesz uruchomić więcej punktów ładowania bez skokowego zwiększania mocy przyłączeniowej.

    Rezerwa w rozdzielni i pole pod kolejny moduł kosztują na etapie budowy ułamek tego, co wniosek o zwiększenie przyłącza po odbiorach – wraz z czasem oczekiwania na warunki od operatora sieci.

  3. Serwisant OVERCOME z tabletem przy rzędzie naściennych ładowarek w gotowym garażu podziemnym, urządzenia podświetlone na zielonoOdbiory i dokumentacja
    Zasada 3

    Dokumentacja i odbiory: punkt ładowania jako instalacja stała

    Przy odbiorach liczy się komplet: projekt, wykonanie, pomiary, instrukcje i zasady eksploatacji. W garażach istotny jest też standard ochrony przeciwpożarowej – CNBOP w wytycznych z 2025 r. akcentuje między innymi znaczenie ochrony przeciwprzepięciowej punktów ładowania.

    Dokumentacja powykonawcza jest tym, co deweloper przekazuje wspólnocie razem z budynkiem. Jej brak wraca po latach jako spór o to, kto odpowiada za instalację.

OVERCOME dla dewelopera: na tym etapie wchodzimy jako projektant i standaryzator wykonawczy. Projektujemy, wspieramy, budujemy i nadzorujemy.

Specyfikacja do przetargu: co wpisać, żeby system działał i dało się go rozwijać

Jeśli chcesz, by parking EV-ready nie stał się źródłem roszczeń po odbiorze, specyfikacja musi opisywać system, a nie listę urządzeń. Dwie listy poniżej odsiewają oferty, które nie udźwigną rozbudowy.

Garaż w budowie z dwiema kolumnami ładowania OVERCOME, korytami kablowymi i zielonymi rurami w posadzce, na zewnątrz dwóch inżynierów nad dokumentacjąWymagania bazowe

Wymagania bazowe dla każdej inwestycji

  • rozwiązania umożliwiające rozbudowę liczby punktów ładowania bez przebudowy tras i rozdzielni (modułowość),
  • możliwość rozliczalnego pomiaru tam, gdzie energia ma być rozliczana per użytkownik – z odczytem przypisanym do konkretnego stanowiska, a nie do całego garażu,
  • wsparcie smart charging, czyli sterowania mocą – spójne z kierunkiem EPBD w zakresie inteligentnego ładowania i interoperacyjności,
  • dokumentacja powykonawcza i pomiary w zakresie umożliwiającym przekazanie instalacji zarządcy lub wspólnocie bez uzupełnień.
Pierzeja ulicy w inwestycji mixed-use: kolumny ładowania AC OVERCOME i biała stacja DC przy lokalach usługowych w parterze, przy stanowiskach ładują się samochodyCzęści publicznie dostępne

Dodatkowo dla części publicznie dostępnych

  • zgodność z AFIR w warstwie użytkowej i płatniczej – płatność ad hoc bez konieczności zakładania konta,
  • cena ad hoc oparta o kWh dla punktów o mocy co najmniej 50 kW – bez przeliczników minutowych i bez opłat startowych ukrytych w taryfie,
  • czytelna informacja o cenie przed rozpoczęciem sesji ładowania, widoczna na stanowisku, a nie dopiero w aplikacji operatora,
  • polityka opłat za zajętość stanowiska po zakończeniu ładowania, żeby jedno auto nie blokowało punktu przez całą dobę.

Dobór technologii dla inwestycji mieszkaniowych i mixed-use

Dla deweloperów kluczowe są dwa wymiary: skalowanie i obsługa po oddaniu przez zarządcę lub wspólnotę. Dlatego w praktyce najczęściej wybierane jest AC jako baza, a DC pojawia się w częściach komercyjnych albo w projektach o wysokiej rotacji.

  • Ładowarka AC OVERCOME EVB Wallbox 2M na słupku przy krawężniku parkingu, złącze Type 2 w uchwycie
    Standard stanowiska w garażu

    EVB Wallbox 2M AC

    Jednostanowiskowa stacja ładowania AC do zastosowań w obiektach wielorodzinnych i komercyjnych, w wariantach mocy i z opcjami opomiarowania oraz wyposażenia.

  • Stacja OVERCOME EVB2M AC z dwoma punktami ładowania i spiralnymi kablami, przygotowana do obsługi wielu stanowisk
    Rozwiązanie wielostanowiskowe

    EVB2M AC

    Rozwiązanie wielostanowiskowe o mocy AC do 44 kW, z elementami przygotowanymi pod wdrożenia zarządcze – dostęp, rozliczenia i raportowanie.

  • Kompaktowa stacja szybkiego ładowania OVERCOME EVB Wallbox DC o mocy 40–80 kW z dwoma przewodami
    Rotacja i część komercyjna

    EVB Wallbox DC 40–80 kW

    Kompaktowe DC obsługujące dwa auta jednocześnie, z dynamicznym podziałem mocy. Sprawdza się w scenariuszach parkingów i lokali usługowych w parterze.

  • Szafa mocy OVERCOME wraz z dwoma punktami ładowania, rozwiązanie do dużych projektów i etapowanej rozbudowy
    Duże projekty i huby

    EVB Power DC 40–480 kW

    Większe moce dla projektów komercyjnych i hubów ładowania, z etapowaniem rozbudowy w miarę wypełniania się inwestycji. OVERCOME dla dewelopera: dobór urządzeń robimy po policzeniu mocy i profilu postojów, nie z katalogu. Ten sam budynek w wariancie mieszkaniowym i mixed-use dostaje inną architekturę.

Rola OVERCOME w projektach deweloperskich: od audytu zgodności do eksploatacji

Dla deweloperów działamy jako partner „od koncepcji do eksploatacji”, a zakres domyka się na przekazaniu inwestycji zarządcy lub wspólnocie:

  1. audyt zgodności projektu z art. 12a i kierunkiem EPBD,
  2. projekt architektury mocy, tras kablowych i rozdzielni z rezerwą na rozbudowę,
  3. specyfikacja przetargowa i dobór urządzeń pod profil inwestycji,
  4. uruchomienie, pomiary i dokumentacja powykonawcza do odbiorów,
  5. przygotowanie inwestycji do zarządzania: rozliczenia, regulamin, serwis.

Jeżeli chcesz, żeby EV-ready było przewagą inwestycji, a nie kosztem po odbiorach, to dokładnie ten etap, w którym warto zaprojektować to wspólnie.

Gotowy garaż podziemny z ładowarkami OVERCOME zamontowanymi na słupach, przy stanowiskach ładują się samochody elektryczne

Wyślij projekt lub założenia inwestycji – wrócimy z audytem zgodności i architekturą mocy dla Twojego budynku.

Zamów audyt zgodności projektu

FAQ – ładowarki EV dla deweloperów

Od ilu miejsc postojowych deweloper ma obowiązek przygotować parking pod ładowanie?

Od ponad dziesięciu. W budynkach niemieszkalnych ustawa wymaga co najmniej jednego działającego punktu ładowania oraz kanałów kablowych pod jeden punkt na każde pięć miejsc. W mieszkalnych – kanałów na wszystkich stanowiskach, tak aby dało się docelowo zainstalować punkt ładowania przy każdym miejscu.

Czy trzeba od razu zamontować wszystkie ładowarki?

Nie. Obowiązek dotyczy przede wszystkim infrastruktury kanałowej – kanałów, tras i przygotowania w rozdzielni. Aktywne punkty ładowania dokłada się później, w miarę popytu. Właśnie dlatego EV-ready to szkielet instalacji, a nie komplet urządzeń.

Ile kosztuje przygotowanie budynku pod EV na etapie projektu?

Nie podajemy stawki bez policzenia obiektu, bo różnicę robi geometria garażu, długość tras i moc przyłączeniowa. Stała jest natomiast proporcja: kanały, rezerwa w rozdzielni i pole pod kolejny moduł kosztują ułamek tego, co przebicia, nowe trasy i wniosek o zwiększenie przyłącza po odbiorach.

Co zmienia dyrektywa EPBD dla inwestycji projektowanych dziś?

Obniża progi parkingowe i dopisuje wymagania dotyczące inteligentnego ładowania. Dla nowych budynków niemieszkalnych próg ma spaść do ponad pięciu miejsc, dla mieszkalnych do ponad trzech, a istniejące biurowce z ponad dwudziestoma miejscami mają dostać obowiązki od 1 stycznia 2027 r. Termin transpozycji dyrektywy to 29 maja 2026 r.

Czy zwiększenie mocy przyłączeniowej jest konieczne przy kilkunastu stanowiskach?

Zwykle nie, jeśli budynek ma zarządzanie obciążeniem. W osiedlach postoje są nocne i długie, więc dynamiczny podział mocy mieści kilkanaście punktów ładowania w mocy, którą obiekt już ma. Rozbudowa przyłącza to nie tylko koszt, ale też czas oczekiwania na warunki od operatora sieci.

Co przekazać wspólnocie razem z budynkiem?

Komplet dokumentacji powykonawczej: projekt, protokoły pomiarów, instrukcje eksploatacji, zasady rozliczeń i regulamin korzystania oraz warunki serwisu. Brak któregokolwiek z tych elementów wraca po latach jako spór o odpowiedzialność za instalację.

Umów bezpłatną konsultację

15 minut rozmowy, plan działania i rekomendacje wdrożeniowe. Przygotuj trzy informacje: lokalizację i typ obiektu, liczbę aut EV dziś i za 12–24 miesiące oraz preferowany model AC / DC / mieszany.

Porozmawiajmy +48 725 22 22 11